הגופים הממשלתיים בכלל ומוסדות התכנון והרישוי בפרט פועלים תחת תקנות שעת חירום שאושרו על ידי הממשלה בשבועות האחרונים. כללים אלו בעיקר עוסקים בהקפאת מועדים סטטוטוריים בתחום התכנון, הרישוי, הארכת תוקפם של אישורים הנדרשים לבצוע עסקאות ברשם המקרקעין וכיוצ"ב.
מאמר מאת: עו"ד אבי פורטן, ראש (משותף) של מחלקת תכנון ובניה ונדל"ן באגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', לשעבר היועץ המשפטי למנהל התכנון.
ברשויות המקומיות ובמוסדות התכנון המחוזיים והארציים עובדים מעט עובדים בלבד, שהוגדרו כחיוניים. משרד אגמון ושות' ביצע פנייה למנכ"ל משרד האוצר ולנציב שירות המדינה בבקשה להגדיל משמעותית את כמות העובדים החיוניים כדי לאפשר לענף הבניה החיוני להמשיך ולתפקד.
גם מוסדות התכנון מקיימים דיונים מוגבלים מאוד, בהתאם לנוהל שפורסם, כמובן ללא מוזמנים, כאשר דיונים בהתנגדויות ועררים הלכה למעשה, מוקפאים. גם במקרה זה, פנינו לשר האוצר ולמנכלי"ם של משרדי הממשלה ובקשנו לאפשר קיום ישיבות של מוסדות התכנון באמצעות תקשורת מקוונת.
פניותינו טרם נענו.
במקרים המעטים שהצלחנו לקיים פגישות מקוונות עם עובדי מוסדות התכנון, גילינו הרבה רצון טוב, הבנה למשבר הגדול וניסיון לקדם פרויקטים ככל הניתן.
אך מרבית העובדים כאמור, אינם נגישים ואינם מוגדרים כחיוניים.
יש להוסיף לכך את העובדה שבתי המשפט הפסיקו לדון בעתירות ובערעורים מנהליים בענייני תכנון ובניה, כל עוד אין המדובר בדיון "חרום" כגון צו מניעה למניעת הריסת בית.
לאור כל זאת, נראה שעם היציאה מהסגר והחזרה המבוקרת לעבודה יווצר עיכוב משמעותי בעבודת מוסדות התכנון והרישוי וכפועל יוצא מכך בקידומן של תכניות והיתרים, המהווים תנאי מוקדם להקמתם של הפרויקטים.
כידוע, הנדל"ן הוא הקטר של המשק ויש לעודד אותו ולתמרץ אותו בניסיון למנוע כניסה למיתון.
מה ניתן לעשות:
1. לאמץ את פניותינו המבקשות להגדיר יותר עובדים במוסדות התכנון כחיוניים ולהתיר דיונים מקוונים של מוסדות התכנון.
2. מיד לאחר המשבר לתגבר את ההרכבים במוסדות התכנון, בייחוד בוועדות הערר. כמו כן להסמיך יותר שופטים מחוזיים כשופטים מנהליים.
3. להרחיב את הסמכויות והשימוש במוסדות התכנון "המיוחדים" כמו הותמ"ל כדי להאיץ את הליכי התכנון ובמקביל להרחיב את סמכויות הוועדות המקומיות, בהמשך למגמה של תיקון 101.
מגמות צפויות בתחום הנדל"ן
ברמה המהותית, אין לי ספק כי המשבר הנוכחי ישפיע עד מאוד על אורח חיינו ובעקבות כך על התכנון העירוני ופיתוח הנדל"ן, בכל הענפים. בשלב זה נראה לי שניתן רק לציין מחשבות ראשוניות של מגמות בולטות:
מגורים:
המשבר הנוכחי הכריח את כולנו לבלות ימים שלמים בבית עם משפחתנו הגרעינית, לעבוד מהבית, לקנות בסביבת הבית, לצאת לטייל עד 100 מטרים מהבית וכו'.
אם בשנים האחרונות, בעקבות דיור למשתכן, הקלות "שבס" וכחלון" חזינו בהקטנת גודלה של דירה ממוצעת, אין לי ספק שבעקבות המשבר, אנשים יבקשו לרכוש דירות גדולות יותר, עם חדר עבודה, מרפסת ואם אפשר גג או גינה.
כך גם תעלה האטרקטיביות של מגורים במגדלים המספקים את מרבית השירותים בבניין או בסביבתו הקרובה: מגדל עם קומה מסחרית, מתחמי תעסוקה שיתופיים, חדר כושר, בית כנסת, גני ילדים וכו'.
יחד עם זאת, עם משק שבו כרגע מעל רבע מכוח העבודה מובטל, והכל כל כך שברירי, אנשים מאבדים את הבטחון התעסוקתי ויחששו ליטול התחייבויות כספיות גדולות (משכנתאות) בלי הבטחון שיוכלו לעמוד בהן. כך גם הבנקים צפויים להקשיח את הקריטריונים ולהעלות את הריביות.
בנוסף לכך, רוכשי דירות יתנו משקל רב יותר לסביבת המגורים: הם יחפשו מסחר רחוב – שכונתי (להבדיל מקניון אזורי), פארקים ומרחבים ציבוריים בסביבה הקרובה ושרותי חברה ותרבות בקרבת מקום.
במילים אחרות: MIXED USE הוא המלך.
תעסוקה
עד עכשיו חזינו בביקושי שיא לשטחי תעסוקה (בעיקר משרדים) באזורי הביקוש. חברות ההיי טק הן אלו שיצרו את מרבית הביקושים. הן רצו לספק לעובדיהם משרדים בגרעין מטרופולין תל אביב ובהיקפים גדולים של 20-30 מ"ר לעובד.
כך גם נותני השרותים (עורכי דין, רואי חשבון, אדריכלים וכו') שוכרים מאות אלפי מטרים של משרדים במרכז.
השאלה הגדולה היא כיצד ינהג השוק ביום שאחרי המשבר, האם בעלי החברות ונותני השרותים גילו שניתן לאפשר לעובדים, או לחלקם גם לעבוד מרחוק, מהבית, או ממשרדים בפריפריה שעלותם נמוכה?
האם אין יתרון וחסכון בכך שהעובד לא מבלה שעתיים בפקק כל יום?
האם נמשיך לתכנן משרדים כה מרווחים או שנתחיל ליעל את השימוש בהם?
נראה לי שאין עדיין תשובות טובות לשאלות אלו. "הנסיון" עכשיו לא היה בתנאי עבודה רגילים. הפריון של העובד, המצוי בבית מלא ילדים ובאווירת חרדה כללית, אינו משקף תנאי עבודה רגילים.
כמו כן, כיום יש הבנה כללית מצד לקוחות ומקבלי שרותים שהתקשורת עימם מבוצעת באופן מקוון כי אין ברירה. לא ברור האם בתום המשבר לא ידרשו הלקוחות להפגש עם נותן השרות, או הצד השני לעסקה, פנים אל פנים.
לאור כל זאת, אין לי ספק ששוק התעסוקה יעבור חשיבה מחודשת, אך לא ברור מה יהיו תוצאותיה.
ואי אפשר בלי מילה על בעלי הבניינים: המשבר יצר סכסוך מובנה בין בעלי המשרדים לבין שוכריהם. השוכרים טוענים כי הם מנועים מלנצל את המושכר בשל הצווים הממשלתיים והמשכירים טוענים שהחוזים לא בהכרח פוטרים את השוכר מתשלום וגם הם מסתמכים על דמי השכירות כדי להחזיר את המימון הבנקאי שנטלו להקמת הבניין.
כידוע, חלק ניכר מבנייני התעסוקה מצויים בבעלותן של מספר חברות גדולות של נדל"ן מניב. החברות השונות נהגו במדיניות שונה: חלקן הודיעו מיד על מתן פטור מדמי השכירות ואף הקימו קרן למתן הלוואות לסיוע לעסקים במצוקה, חלקן נתנו פטור מלא או חלקי, חלקן מסרבות לתת הקלות או הנחות כלשהן. אין לי ספק שהשוכרים יזכרו היטב כיצד כל חברה נהגה והדבר יהווה שיקול מרכזי בהתקשרויות עתידיות שיבצעו. החברות שגילו גמישות עם שוכריהן יתוגמלו בהתאם.
מלונאות
גם בימים כתיקונם ענף המלונאות הוא ענף קשה מאוד. מעטים היזמים המצליחים לאורך שנים להקים, לפתח ולתפעל בתי מלון וגם להרוויח מהם. ההשקעה ההונית במלון היא גבוהה מאוד, כך גם עלויות ההפעלה והענף סובל מתנודתיות גבוהה. אם זה לא מספיק, מעטים הם המוסדות הפיננסים המוכנים לממן בתי מלון (למעט לשלוש - ארבע חברות ותיקות במשק).
אין ספק שהענף שנפגע הכי קשה הוא ענף המלונאות. הענף נסגר לחלוטין למעט מלוניות הקורונה. פגיעה זו באה לאחר מספר שנים בהם היה גידול משמעותי במספר התיירים, כל שנה עקפה את קודמתה והיוזמות להקמת בתי מלון הלכו והתרבו.
עתה כל הענף נכנס לחוסר ודאות: מתי הממשלה תאפשר מחדש פתיחת מלונות? באלו הגבלות? מתי תתאפשר פתיחת השמיים מחדש לתיירים מחו"ל?
אין לי ספק שהמשבר יקפיא או יבטל הרבה מאוד מהיוזמות למלונאות. המוסדות הפיננסים יקשו עוד יותר על מתן מימון לפרויקטים אלו.
תדרש כאן התערבות ממשלתית מסיבית באמצעות מתן מענקים מוגדלים להקמת ולשיפוץ בתי מלון ומתן הקלות מס למלונות קיימים.
בשלב הראשון יצטרכו המלונאים להתמקד בתיירות פנים (עד לפתיחת השמיים) ולהערך למתן שירותים תוך כדי ריחוק חברתי. במצב זה, ערי ומוקדי תיירות, כגון אילת וים המלח, ככל שיהיו נקיים מקורונה, עשויים לפתח יתרון יחסי.
מסחר
כפי שציינתי בעניין המגורים, משבר הקורונה מאיץ תהליכים שהחלו עוד קודם: מתן עדיפות לעירוב שימושים, מסחר שכונתי ומלווה רחוב, גידול מתמיד ברכישות און ליין ברשת והאטה בפיתוחם של קניונים חדשים.
הקניונים הקיימים יצטרכו להמציא את עצמם מחדש כמוקדי בילוי ופנאי תחת מגבלות הריחוק החברתי.
עם זאת, המשבר הנוכחי חידד את העובדה שהשוק עדיין לא בשל למעבר מסיבי לרכישות און ליין בענפים כגון מזון. רשתות השיווק לא מצליחות לספק משלוחים בזמן (המתנה של שבועיים למשלוח) והאנשים לא מפסיקים לפקוד את הסופרים, למרות סכנת ההדבקות.
זה מביא אותי לענף נוסף שהתפתח מאוד לאחרונה ורק ימשיך לקבל תאוצה והוא המרכזים הלוגיסטיים (מרלוג"ם)
בשנים האחרונות אנו עדים לירידה משמעותית בתעשיה הקלאסית (LOW TECH). ענפים שלמים שנסגרו כי יותר קל וזול ליבא מחו"ל. מערכי היבוא (ולעיתים הרכבה) ושיווק מחייבים
הקמתם והפעלתם של מרלוגים עצומים. אלו זוללי שטחים (בד"כ בני קומה אחת בלבד) בתוך איזורי התעשיה. בטוחני שנראה המשך הקמתם של המרלוגים ביתר שאת: הן כהמשך המגמה, הן כתמיכה לגידול במסחר און ליין והן כתגובה למחסורים שחווינו במשבר זה (מציוד רפואי ועד לביצים).
דיור מוגן ובתי אבות
ערב המשבר ראינו מגמה של פיתוח יותר ויותר פרויקטים של דיור מוגן ובתי אבות. כך גם יותר קבוצות חדשות מתחום הנדל"ן המניב שהצטרפו לשוק.
אחוז התושבים בגיל השלישי בארץ הגרים בדיור מוגן ובתי אבות הוא כחצי עד שליש מהמקובל בארצות המערב ומהווה אחוז נמוך מאוד מסך האוכלוסיה.
לכן, ערב המשבר, התחום נראה מבטיח וחזינו בעוד ועוד פרויקטים מתוכננים ואף קמים.
במשבר הנוכחי, בו אוכלוסיית הגיל השלישי הפכה כולה "לקבוצת סיכון" חווינו שתי תופעות נוגדות: מצד אחד, מי שמתגורר לבדו בדירת מגורים, נמצא בסגר – אין יוצא ואין בא. המגע הפיזי שלו עם העולם החיצוני נעלם כמעט לחלוטין. דבר היוצר בדידות איומה, תלות באספקה מבחוץ ותחושת חוסר אונים.
מצד שני, בחלק מבתי האבות חווינו תופעות קשות של שרשרת הדבקות שחלקן אף הסתיימו במוות. מבנים אלו קבלו "תווית" ציבורית של מבנים מסוכנים ומשפחותיהם אף נאלצו לעתור לבג"צ ולבקש לחייב את המדינה לבצע בדיקות קורונה לכל הדיירים ועובדים.
מכאן שקשה מאוד לחזות כיצד המשבר ישפיע על הענף. האם יעדיפו בני הגיל השלישי את הבדידות הפוטנציאלית על פני מה שעלול להצטייר כסיכון בריאותי? האם רשתות ניהול בתי האבות ישכילו להבטיח רמת בטיחות ובריאות גבוהה יותר במתקניהם ולהוכיח שבבית אבות אפשר גם להנות מחברה, גם לקבל שירותים הכרחיים והכל מבלי לקפח את הבריאות?
חקלאות
כידוע ענף החקלאות סבל ממשברים עמוקים לאורך השנים – אם בשל מצוקות בטחוניות, חשיפת השוק ליבוא, מעבר ממשק ביתי למשק תעשייתי, התלות בעובדים זרים ועוד.
אני תקוה כי משבר הקורונה ישמש כפעמון אזהרה לממשלה. חקלאות זה לא רק "יוקר המחיה" ומחיר העגבניה.
בימים של משבר עולמי ומדינות שלמות המצויות בסגר – לרבות איטליה וספרד, עלינו להבטיח רצף של ייצור חקלאי אוטונומי שאינו תלוי בייבוא. שלא נקלע לתחרות עולמית על משאבים כפי שקורה עתה עם ציוד רפואי.
זה מחייב את הממשלה לשמר את הקרקעות החקלאיות הדרושות, לעודד המשך המו"פ החקלאי, לעודד ואם צריך לסבסד חקלאות מקומית, ועל מוסדות התכנון לתכנן ולאפשר הקמתם של מבנים לתעשיה חקלאית, כנדרש לחקלאות המודרנית.
בילוי ופנאי
לבסוף, אסכם עם כמה מילים על בילוי ופנאי. גם ענף זה ספג מכה קשה מאוד עם סגירת בתי הקולנוע, אולמות הבידור והקונצרטים, תאטרות וכיוצ"ב.
אלו מאופינים בחללים עצומים המכילים מאות ואף אלפי מושבים כאשר ציבור רחב, מגוון וזר נדחס כולו יחדיו לחלל אחד.
יש להניח שגם כאן יחולו שינויים גדולים שקשה כרגע לחזות.
כללי ריחוק חברתי כמו ישיבה "כיסא כן כיסא לא" – דבר המוריד בחצי את הקיבולת וההכנסות; שידור חי של מופעים במסכי ענק במספר חללים בו זמנית – דבר המחייב ריתוק מספר חללים; הגדלת ההופעות המשודרות דיגיטלית לצופים בבית ועוד.
נראה שעד שלא נבין מהן המגבלות וההנחיות הבריאותיות ליום שאחרי, לא ניתן לחזות את ההשלכות על עולמות הבידור והפנאי.
עסקאות נדל"ן
כל ההערכות ומחשבות לעיל משפיעות באופן ישיר על יזם הנדל"ן המנסה לחזות את המגמות העתידיות בשוק ולהחליט מה כדאי לו למכור ומה לקנות.
כפי שציינתי, אנו עומדים בפני תקופה של חוסר וודאות. כרגע אנו חשים האטה משמעותית בשוק העסקאות, כאשר השחקנים שוקלים היטב את צעדיהם.
בעתות משבר מעין אלו THE CASH IS THE KING . אנו מכירים שחקנים גדולים בשוק, מאוד נזילים, הממתינים לשעת כושר לבצוע עסקאות רכישה גדולות ב"מחירי מבצע".
מנגד, אין ספק שישנם בעלי נכסים רבים שיאלצו למכור את מקרקעיהם (או חלקם) כדי לשרוד את המשבר .
נכון לכתיבת שורות אלו אין בשוק אוירת "FIRE SALE " בו בעלי הנכסים מבקשים למכור בכל מחיר. אני מאחל לכולנו שגם לא נגיע לכך. בצוע עסקאות במחירים הוגנים זה ודאי בריא, לעומת זאת, צניחת שוק הנדל"ן תפגע בסופו של יום במשק כולו.
אומרים שכל משבר יכול גם להיות מקפצה להזדמנויות. אני בטוח ששוק הנדל"ן יעבור שינויים מהותיים שיפתחו הזדמנויות לאלו שיזהו ראשונים את המגמות החדשות.
