לאחרונה פרסם משרד הפנים באמצעות מינהל התכנון תכנית לביצוע מספר רפורמות בתחום התכנון והבניה. הראשונה, עיקרה בתכנית שמטרתה לתת מענה תחליפי לתמ''א 38 לאור החלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה החלטה ולפיה, תמ''א 38 תגיע אל סופה באוקטובר 2020. התכנית באה לתת מענה להתנגדות העיקרית של ראשי הרשויות לתמ''א 38 - מחסור בשטחי ציבור, החשש להעדר יכולת להעניק שירותים לתושבים החדשים והפטור הגורף מהיטל ההשבחה.
על פי התכנית המוצעת, לוועדה המקומית תוקנה הסמכות (ואולי אף החובה) לאשר תכנית להתחדשות עירונית מגרשית במסגרתה יהרס/ו בניין/נים קיימים ותחתם ייבנו בניינים חדשים וזאת תחת מגבלה של זכויות בניה בשיעור של עד 350% לצד הקצאה של 15% שטחי ציבור.
במקביל, בפרויקטים בהם יידרש חיזוק הבניין, שיעור זכויות הבניה יעמוד על 200% לצד הקצאה של 10% עבור שטחי ציבור. על מנת לזרז את ההליך התכנוני מוצע, כי ניתן יהיה להוציא היתר מכח אותן תכניות שיאושרו ללא צורך בהליך הרישויי.
סוגיית היטל ההשבחה נותרה עמומה, יחד עם זאת נראה כי הקצאת שטחי ציבור יקנו למעשה פטור יחסי מהיטל ההשבחה.
התכנית המוצעת מעלה שאלות מורכבות, ובכלל זאת באשר לבחינת הכלכליות הנדרשת לפרויקטים כאמור. התכנית גם לא נותנת את הדעת למורכבות של הסדרת שטחי ציבור במסגרת מבני המגורים, על כל ההשלכות והמשמעויות שיש לכך.
יש לזכור, כי השגת הסכמות עם בעלי הדירות מהווה תנאי מהותי להוצאתו לפועל של הפרויקט ואלו לא אחת מתנגדים לבניית שטחים כאמור במסגרת הבניינים ובפרט שהשימושים באותם שטחים אינם ידועים במועד ההתקשרות. על פי התכנית המוצעת אין כוונה לנקוב בתמורות הראויות לבעלי הדירות מה שיכול להביא להתארכות המו''מ בין היזמים לבין בעלי הדירות.
חשוב לציין כי אין בתכנית כל מענה לקידום התחדשות עירונית בפריפריה וחבל. נראה כי פה נאלץ להמתין לפתרונות תקציביים ממשלתיים, אם וכאשר יבואו. לצד החקיקה החליפית לתמ''א 38, מוצע לבטל את האפשרות למתן ההקלות בתכנית חדשות.
נושא זה עלה בעבר על ידי מנהל התכנון במטרה להביא להליך רישויי מסודר ולקיצור הליכי התכנון והרישוי. גם בנושא זה רב הנסתר על הגלוי שכן מתעוררת שאלה לגבי הוראות המעבר ובכלל, האם נכון לשלול כל גמישות במסגרת הליך הרישויי. נושא נוסף במסגרת הרפורמה המוצעת עניינו בהנחיות המרחביות.
כידוע, אלו הפכו לחלק בלתי נפרד מההליך התכנוני על אף הקשיים המהותיים שהן מעוררות. ראשית, אנו עדים לא אחת לשינויים תכופים שנעשים בהנחיות וכפועל יוצא מכך נגרמת פגיעה מהותית בוודאות התכנונית, הנדרשת ליזמים. קושי נוסף נובע מהעובדה שההנחיות אינן כפופות להערות הציבור/שיתוף הציבור על אף שיש בהן כדי להשפיע באופן מהותי על זכויותיו.
קשיים אלו עולים ביתר שאת גם ביחס למסמכי המדיניות שהשינויים התכופים שלהם גרמו לעוגמת נפש רבה ליזמים ולתושבים. הרפורמה המוצעת כוללת הליכי פיקוח ובקרה על ההנחיות המרחביות ונראה כי צפויה התנגדות רבתי מראשי הרשויות אשר יראו בכך,מנקודת מבטם, פגישה בשיקול הדעת התכנוני הנתון להם.
יודגש, כי מדובר בתכנית ראשונית בלבד, יחד עם זאת נראה כי בכוונת מנהל התכנון לגבש תזכיר חוק בהקדם על מנת שהחקיקה תאושר במהלך החודשים הקרובים. יש להניח כי עם קידום ההליך החקיקתי יתבהרו הדברים.
הכותב הוא עו''ד ישי איציקוביץ, ראש מחלקת נדל''ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות', ישי משמש כסגן יו''ר הועדה להתחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין ויו''ר משותף של הועדה להתחדשות עירונית של מחוז תל אביב.
