רכשתם נכס הרוס ונטוש, ובכוונתכם לשפצו או להרוס אותו, האם עד אז הוא חייב בארנונה כללית? האם נכס העובר שיפוץ מן היסוד חייב בתשלומי ארנונה כללית ? האם קבלן אשר סיים לבנות את שלד המבנה אולם מסיבה כזו או אחרת לא השלים את עבודות הגמר וטרם מסר את הדירות לדיירים יהיה חייב בארנונה כללית ? והאם ניתן בכלל לחייב בעל מבנה לשפץ מבנה הרוס או לחילופין לאלץ קבלן להשלים בנייתו של הנכס וזאת ע"י החיוב ארנונה כללית, והכל במטרה שלא יוותרו כ"פילים לבנים" ברחבי העיר ? ובכן התשובה לכל השאלות הללו, נעוצה בהוראות סעיף 330 לפקודת העיריות ובפרשנות בית המשפט שניתנה להוראות הסעיף לאורך השנים.
על כך, בהרחבה להלן:
אז מהו בעצם פטור "נכס לא ראוי לשימוש" ?
הוראות סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש], התשכ"ד-1964 קובעות, כי אם נהרס בנין או שנגרם לו נזק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, הרי שלאחר מסירת הודעה על כך לעירייה, לא יהיה הבניין חייב בתשלומי ארנונה כללית.
הפטור למעשה מדבר על "בנין" כאשר המונח בנין עפ"י הפקודה הינו מונח רחב ביותר "בנין – כל מבנה שבתחום העיריה, או חלק ממנו, ..". כלומר מבני מגורים, משרדים, בתי עסק, בתי מלון וכדומה.
יובהר, כי עד לשנת 2012 הוראות הסעיף קבעו, כי נכס הרוס או נכס שנגרם לו נזק במידה שאי אפשר לשבת בו, יזכה בפטור מארנונה שאיננו מוגבל בזמן וזאת כל עוד הנכס נותר במצבו ההרוס. אולם בשנת 2012 תוקן נוסח הסעיף ונקבע מנגנון במסגרתו תקופת הפטור הוגבלה ל- 3 שנים, שלאחריהן הנכס יחויב בארנונה במשך 5 שנים, וזאת בסכום המזערי הקבוע לסוג הנכס ועל פי השימוש האחרון שנעשה בו, ובחלוף תקופת תשלום זו, ובתנאי שהנכס אכן נותר במצבו ההרוס כאמור, רק אז יופטר הנכס מתשלומי ארנונה כללית ללא הגבלת זמן.
אימתי ייחשב נכס כלא ראוי לשימוש ?
במשך שנים רבות בתי המשפט עסקו בשאלה מהם המבחנים השונים שיש להחיל לגבי סעיף 330 לפקודה במסגרתם יחסה בנין תחת הוראות הפטור. המבחן העיקרי לעניין זה היה "מבחן הכדאיות הכלכלית" במסגרתו על הנישום להוכיח כי הנכס ניזוק עד כדי כך שעלות ההוצאה לשיפוצו איננה סבירה ועולה על שוויו לאחר השיפוץ. נישום שיוכיח כי עלות השיפוץ עולה על השווי לאחר השיפוץ ייהנה מפטור לפי סעיף 330, ונישום שלא הצליח להוכיח זאת נכסו לא היה מופטר מארנונה וזאת חרף היותו הרוס, והכל באצטלת האינטרס הציבורי לעודד בעלי נכסים לשמור על נכסיהם לבל יהפכו למפגע סביבתי.
בשנת 2010 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 5711/06 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו - מנהל הארנונה (להלן - עניין המגרש המוצלח) שם קבע בית המשפט העליון, כי נוכח לשון סעיף 330 ותכליתו די בכך שלא ניתן לשבת בבניין, דהיינו שהבניין לא ראוי לשימוש ואין יושבים בו, ואין מקום להמשיך ולבדוק, כתנאי למתן הפטור שלפי סעיף 330, האם לא קיימת כדאיות כלכלית "אובייקטיבית" או עלות "סבירה" אחרת ב"הפיכת" הבניין הלא ראוי לשימוש לבניין ראוי לשימוש.
בית המשפט העליון קבע, כי שלילת הפטור בגין האפשרות להפוך את הבניין לראוי לשימוש בעלות כזו או אחרת מהווה למעשה גם הטלת מס בלא הסמכה בחוק, ואילו רצון העיריות לתמרץ נישומים להשקיע בנכסיהם אינו יכול למצוא עיגון בדיני הארנונה. לפיכך נקבע, כי המבחן הקובע האם נהרס הבניין או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, הוא מבחן עובדתי גרידא וזאת עפ"י מצבו הפיזי - אובייקטיבי של הנכס בעיני האדם הסביר ולא התנהגותו של הנישום. עוד נקבע, כי הנסיבות שבהן הגיע הבניין למצבו אף אם ב"אשמת" הנישום אינן מעלות ואינן מורידות, ודי בכך שהבניין כעת אינו ראוי לשימוש ואין למנוע את הפטור מאחר שייתכן כי הנישום "תרם" להגעת הבניין למצבו הנוכחי או מאחר שהנישום אינו נוקט צעדים כדי "להוציא" את הבניין ממצבו הנוכחי, וזאת למעט מקרים של התנהגות בלתי לגיטימית או בניגוד לדין או בניסיון לעוות את כוונת המחוקק. לצד זאת, הבהיר בית המשפט העליון, כי אין לומר כי כל בניין מוזנח הוא בהכרח בניין בלתי ראוי לשימוש, כאשר הנזק שבו עוסק סעיף 330 לפקודת העיריות צריך שיהא נזק משמעותי.
אם כך, מה דינו של בניין בשלבי הקמה שבנייתו טרם הסתיימה ונותר במצב "מעטפת" בלבד ?
במסגרת הדיון בפרשנות סעיף 330 קבע בית המשפט העליון בעניין המגרש המוצלח, כי מבחן הכדאיות הכלכלית איננו יכול לחול גם כאשר עסקינן בשאלה מתי בניין הנמצא בשלבי הקמה הופך להיות ראוי לשימוש (ולא רק כאשר מדובר בבניין שלם שניזוק). בית המשפט העליון בבר"מ 42/12 עיריית הרצליה נ' חברת גב ים לקרקעות בע"מ, אימץ את ההלכה שנקבעה בעניין המגרש המוצלח, וקבע, כי הדרך לבחון האם בנייתו של הבניין הושלמה הינה אך ורק באמצעות המבחן האובייקטיבי, קרי - בשאלה האם במצבו הנוכחי ראוי הנכס לשימוש אם לאו. לפיכך, יכול נישום לבחור להמשיך ולהותיר את הנכס במצב שהוא איננו ראוי לשימוש, וכל עוד יעשה כן – לא יחויב בארנונה בגין החזקתו את הנכס, וכי המבחן האובייקטיבי יחול גם כאשר מדובר בנכס שהיה שמיש אך ניזוק, וגם כאשר מדובר בנכס שבנייתו טרם הושלמה.
לפיכך, המבחן הקובע לעניין מצבו של הנכס עפ"י סעיף 330, הוא מבחן אובייקטיבי בדבר במצבו הנוכחי של הנכס, ואין בהתנהגות הנישום כדי להעלות או להוריד בעניין זה ואין לבחון את הכדאיות הכלכלית בהפיכתו של הנכס לבנין ראוי לשימוש. מובהר כמובן, כי כל מקרה יבחן עפ"י נסיבותיו הוא ועפ"י הממצאים העובדתיים אשר יש בהם להצביע על היכולת לעשות שימוש בנכס. כך לדוגמא, ייתכן וניתן טופס 4 למבנה שעשוי לתת אינדיקציה לכך, כי הבניין הינו ראוי לשימוש או לחילופין הותקנו בבנין כלים סניטריים וכד', והכל בהקשר האובייקטיבי של היכולת לעשות שימוש בנכס.
לסיום יאמר, כי תיקונו של סעיף 330 בשנת 2012 תוך קביעת המנגנון "ההדרגתי" למתן הפטור, מעלה כשלעצמו שאלות וקשיים אחרים אשר חלקם כבר נדונו בבתי המשפט המחוזיים, כך למשל השאלה בדבר כיצד יחויב בנין אשר "השימוש האחרון" שנעשה בו כקבוע בסעיף 330(2), וזאת בחלוף תקופת הפטור (בת 3 שנים), נוגד את הדין התכנוני במועד הטלת החיוב כיום.
בתי המשפט המחוזיים שנדרשו לסוגיה זו קבעו, כי חיוב הנכסים בארנונה על פי הוראת סעיף 330(2) צריך להיעשות על פי השימוש האחרון בהם, אך לא ניתן לכלול בגדר כך שימוש שאינו אפשרי או מותר על פי הדין, ומקל וחומר מקום שהשימוש שנעשה בנכסים בניגוד להוראות התכנוניות הרלוונטיות במועד הטלת החיוב, אלא בסכום המזערי הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השימוש האחרון שנעשה בו, וזאת בהתאם לאופציות השימוש האפשריות על פי ההוראות התכנוניות התקפות במועד החיוב בארנונה (עמ"נ 15095-10-16 חברת המגרש המוצלח בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו יצוין, כי עיריית תל אביב הגישה בקשת רשות ערעור על פרשנותו של בית המשפט המחוזי למושג "השימוש האחרון" אולם זו לא ניתנה ובסופו של יום לא התקיים דיון בשאלה זו (בר"מ 8522/17 עיריית תל אביב-יפו נ' המגרש המוצלח בע"מ), ראו גם בעמ"נ 3442-02-17 כרמלה אשר נ' עיריית רמלה).
מאת: עו"ד צפריר סלומון – מנהל סניף באר שבע במשרד אגמון ושות' רוזנברג הכהן ושות'.
